Novostavby vítězem dnešního realitního trhu

O tom, že ceny nemovitostí v ČR nejsou zrovna levné, pochybuje jen málokdo. Máme za sebou roky dvojciferných růstů podpořených extrémně nízkými úrokovými sazbami a hladem Čechů po vlastním bydlení. Nákupnímu apetitu však zdaleka nestačila strana nabídky, což vyústilo ve zmíněný razantní nárůst. Vždyť ceny pražských bytů na sekundárním trhu vystřelily od roku 2016 na dvojnásobek.

Poptávka tažená hypotékami narazila do zdi

Nyní na trhu vidíme jednoznačné známky ochlazení. Touha po cihlách sice v hlavách Čechů zůstává, možnosti jejího naplnění se však vzdalují v důsledku razantního zdražení financování. K tomu se přidává pokles sentimentu domácností z důvodu války na Ukrajině či inflace tažená zejména cenami energií a potravin, tedy těžko nahraditelnými položkami spotřebního koše. Lidem tak reálně zbývá znatelně méně prostředků na splátky hypoték, jejichž pořízení ještě zkomplikovala ČNB opětovným zavedením limitů pro jejich poskytování. Vysoké ceny nemovitostí v kombinaci s poklesem reálných příjmů a růstem úrokových sazeb tak přináší těžko řešitelnou situaci pro zájemce o koupi vlastního bydlení.

Kombinace těchto faktorů při zkratkovitém pohledu na věc znamená jediné – ceny nemovitostí zákonitě čeká strmý propad. Taková úvaha je ovšem až příliš zjednodušená. Realitní trh není homogenní celek, ale velmi fragmentované prostředí. Každá nemovitost je svým způsobem jedinečná, a to nejen cenovkou a lokalitou, ale i svým účelem či konstrukční kvalitou. Podobně jako v případě akciových investic tak platí, že jednotlivé sektory (typy nemovitostí) se chovají v návaznosti na ekonomický vývoj odlišně.

Regiony v ohrožení, kvalita si svou cenu udrží

V rámci trhu rezidenčních nemovitostí patří mezi největší kandidáty na cenový pokles reality v regionech s nízkým podílem kvalifikovaných pracovních míst. Zejména pokud jde o starší energeticky náročné domy před rekonstrukcí s vysokou dojezdovou vzdáleností do větších měst. Potenciální kupující odradí nejen vysoké ceny stavebních prací a materiálů, ale i enormní zdražení elektřiny, plynu a pohonných hmot nutných pro cesty za prací. Náklady na údržbu a provoz starých nemovitostí tak výrazně rostou.

V menší míře to platí i pro velké byty horší kvality v regionech a na okraji velkých měst. Obecně zejména nemovitosti a lokality, kde nikdo skutečně bydlet příliš nechce a jsou východiskem spíše pro ekonomicky slabší část populace. Těchto lidí se totiž aktuální situace dotýká nejvíce. Otazník visí i nad zbytnými rekreačními nemovitostmi, kterých se jejich majitelé v případě těžkostí budou zbavovat nejdříve.

Naopak jednoznačně nejodolnější proti aktuálním nepříznivým faktorům jsou kvalitní a energeticky úsporné nemovitosti v dobrých lokalitách. Zejména pak novostavby v Praze či Brně, které jsou celou řadou Čechů vnímány jako investiční aktivum a nástroj dlouhodobé ochrany majetku před inflací. Kvalitních nemovitostí tohoto typu je přitom na trhu dlouhodobě málo kvůli nedostatečné výstavbě a tendenci obyvatel stěhovat se do velkých měst za prací. K tomu se přidávají i rapidně zvyšující se náklady na výstavbu (materiál, pracovní síla, financování), které se logicky promítají i do prodejních cen developerů. Ti tak příliš zlevňovat nemohou, spíše naopak.

Reálné ceny poklesnou, nájmy zdraží

Nominální pokles cen kvalitních realit (zejména novostaveb ve velkých městech) je tak nepravděpodobný, očekávaným scénářem příštích let je v jejich případě mírnější jednociferný meziroční růst. V reálném vyjádření (po očištění o inflaci) nicméně určitý pokles i u novostaveb přijít může, neboť potenciál pro pokračování dynamického růstu cen dvojciferným tempem je pro příští roky i u kvalitních realit do velké míry vyčerpaný. Inflace se totiž bude držet na zvýšených úrovních, a to i v případě, že se nenaplní černý scénář ruské energetické hladovky. Investory však zpravidla zajímá dlouhodobý horizont, v jehož rámci budou prémiové nemovitosti jako ochrana před inflací fungovat velmi dobře.

Jiný příběh nastává u starších nemovitostí v regionech, kde lze o reálném poklesu hodnoty v příštích několika letech mluvit takřka s jistotou. Poměrně pravděpodobný je i dočasný pokles nominálních cen, ten však bude limitovaný enormní inflací, která žene ceny prakticky všeho výše. Rozdíly vývoje v jednotlivých lokalitách a typech nemovitostí nicméně budou značné.

Co však s velkou pravděpodobností poroste výrazným tempem jsou ceny nájmů, neboť výnosy rezidenčních nemovitostí jsou aktuálně v ČR na velmi nízkých úrovních. Pro růst hovoří i probíhající příchod uprchlíků z válkou zasažené Ukrajiny, výše úrokových sazeb či dočasná preference nájemního bydlení z řad těch, kteří na pořízení vlastního domu či bytu za aktuální situace nedosáhnou.

Důraz na profesionalitu poroste

Přes současnou složitou ekonomickou situaci tak nemovitosti investičně rozhodně dávají smysl. Dlouhodobě totiž reality patří mezi nejvýnosnější investice vůbec. Navíc jde o reálné aktivum, které dokáže na rozdíl od akcií a dluhopisů poměrně dobře fungovat i v prostředí stagflace (stagnující ekonomiky a vysoké inflace), jejíž příchod je poměrně pravděpodobný.

Záleží však na přidané hodnotě, kterou je každý investor schopen na realitní trh přinést. Důraz na profesionalitu tak jednoznačně poroste. Pro dosažení kýženého výsledku bude kromě správné strategie nutné zapojit i důkladnou analýzu, která se neobejde bez poctivé práce v terénu. Každá nemovitostní příležitost je totiž svým způsobem unikát. Nadále tak platí, že při nákupu za atraktivní cenu a kvalitní správě v průběhu času bude možné vykázat na realitním trhu velmi zajímavé výnosy i v příštích letech.

Autor: Josef Navrátil