Splatit hypotéku nebo investovat v prostředí vysokých sazeb?

Době hypotečních žní, kdy se úroky pohybovaly okolo 2 % a vlastní bydlení Češi kupovali jako na běžícím pásu, zřejmě definitivně odzvonilo. Vysoká inflace a s ní související kroky centrální banky vyhnaly úrokové sazby na hladinu 6 %, přičemž jejich další nárůst je v příštích měsících poměrně pravděpodobný.

V následujícím roce by sice mohla přijít alespoň částečná úleva v podobě poklesu úroků (pokud se ČNB podaří dostat inflaci pod kontrolu), na úrovně z posledních let však zřejmě budeme muset na delší dobu zapomenout. Ostatně naznačuje to vývoj dlouhodobějších výnosů státních dluhopisů a zejména úrokových swapů, od kterých se náklady hypotečního financování odvíjí. Celá řada klientů s končící fixací a větším objemem volných prostředků tak nyní může přemýšlet nad předčasným splacením hypotéky.

Splatit či investovat, to je oč tu běží

Úvahu o předčasném splacení je nutné zasadit do kontextu nominálních a reálných úrokových sazeb. Ačkoliv na papíře může 6% úrok na hypotéce vypadat děsivě, v kontextu současné 16% inflace jde stále o poměrně atraktivní nabídku, vždyť reálný úrok dosahuje v tomto případě -10 %. V následujících letech sice bude průměrná inflace s vysokou pravděpodobností znatelně nižší než dnešní astronomická čísla, nicméně v reálném vyjádření by úroková sazba neměla být výrazně vyšší, než jsme byli historicky zvyklí. Po zohlednění hodnoty peněz v čase tak dnes hypotéky rozhodně drahé nejsou, vždyť výnosy prakticky bezrizikových českých státních dluhopisů se pohybují na úrovni 5-6 %.

Pokud zároveň klient dokáže zvyšovat své příjmy, ze kterých hypotéku splácí, přibližně o inflaci, nepředstavuje pro něj nominálně vyšší sazba problém. Reálně totiž bance splatí výrazně méně, než si půjčil, neboť kupní síla české koruny znatelným tempem klesá. Vysoká inflace zkrátka nahrává dlužníkům a poškozuje věřitele. Ať se nám to líbí či ne, vyplatí se spíše plout s větrem v zádech a dluhům se nevyhýbat. V případě naplnění černého scénáře ještě výraznější akcelerace inflačních tlaků pak může být hypoteční úvěr v kombinaci s chytře sestaveným investičním portfoliem poměrně dobrou ochranou majetku.

Dlouhodobé úvěry raději držet

Obecně tak můžeme říct, že pokud nastává splatnost hypotéky až ve vzdálené budoucnosti, klient je ekonomicky aktivní a dokáže v průběhu času generovat rostoucí příjmy, nedává předčasné splacení příliš smysl. Výhledově nominální úrokové sazby na hypotékách s velkou pravděpodobností poklesnou a dlouhodobé investice do reálných aktiv, jako jsou akcie či nemovitosti, by měly generovat vyšší výnosy, než jaké budou náklady na hypoteční financování. Současně lze tyto zainvestované prostředky chápat i jako určitou rezervu, do které je možno v případě potřeby sáhnout.

Odlišná situace nastává v případě člověka v pokročilejším věku s končící fixací, kterému zbývá do konce řádného splacení hypotečního úvěru například 5 let. Takový klient již zpravidla nemá potenciál na výraznější zvyšování svého příjmu, který by mohl využít na umořování úvěru. Zároveň na takto krátkém horizontu neexistuje příliš mnoho investičních příležitostí, které by s vysokou pravděpodobností dokázaly vygenerovat čisté zhodnocení znatelně nad úrovní současných hypotečních sazeb. Poté dává smysl využít volné prostředky k předčasnému splacení. V řadě případů stojí za úvahu i „zlatá střední cesta“, tudíž část prostředků využít k úmoru dluhu a část investovat.

Důležitý je klidný spánek

Svou roli však rozhodně hraje i psychologický efekt. Zatímco pro někoho je život s mnohamilionovým dluhem na bedrech bezstarostný, jiný člověk v obdobné situaci může mít z drahé hypotéky bezesné noci.  V druhém případě tak rozhodně dává smysl takový úvěr předčasně splatit i tehdy, pokud to čistě ekonomicky není rozumné. Většina lidí totiž nežije s kalkulačkou v ruce a dobrý pocit ze života bez závazků může být k nezaplacení.

Autor: Josef Navrátil